>

«Пузырь надулся»: смогут ли застройщики пережить «идеальный шторм»?

Генеральный директор холдинга «Венталл» Сергей Чернышев рассказал, как строительство из металлоконструкций поможет преодолеть ценовой кризис на рынке жилья.

31 декабря 2022 г. Минфин закрыл льготную ипотеку: «нулевые» ипотечные программы застройщиков делают ее бессмысленной, а стремительный рост цен (до 50 % за два года) на «первичку» несет в себе структурные риски, в которых государство не хочет участвовать. По мнению экспертов, спрос, (а за ним и рынок) в начале 2023-го может обвалиться вплоть до 80 %. И восстановление займет минимум год. Чем это грозит рынку и смогут ли девелоперы пережить застой?
 

По мнению Центробанка, крайне негативно оценивающего создавшуюся ситуацию, льготные госпрограммы в сочетании с ипотечными схемами застройщиков с декларируемой ставкой по ипотеке 0,01% привели к структурному перекосу: 

  • произошел рост доли «рисковых» кредитов с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки;
  • повысились цены на недвижимость (до 20–30 %) за счет комиссии, которую застройщик платит банку, закладывая это в стоимость квадратного метра. 
 
Все перечисленное вызвало резкое увеличение рисков для заемщиков, сталкивающихся с неподъемными сроками ипотеки, а также для банков, где формируются пулы «проблемных» кредитов. В условиях неопределенности и ухода с рынка в связи с геополитическим кризисом заметной части платежеспособных покупателей такая ситуация ведет к сужению и даже «замерзанию» спроса. 
 
В результате страдают и застройщики: действующая сейчас эскроу-система, когда деньги от продажи на этапе строительства квартиры блокируются на счете до сдачи дома, требует от них постоянного денежного потока для выплаты комиссий банкам. Это ведет к необходимости постоянного ввода в строй других проектов или привлечения дополнительных кредитных средств, способствуя росту долговой нагрузки, вплоть до критической.
Фактически сегодня на строительном рынке сложилась патовая ситуация, когда застройщик не может остановить строительство и должен постоянно поддерживать его цикл, даже при временно падающем спросе. По законам рынк,а при возникающем перепроизводстве должно следовать заметное снижение цен. Но с учетом того, что маржинальность отрасли сейчас не слишком высока, а все проекты осуществляются за счет заемных денег, такой путь практически невозможен. Снижение цен хотя и произойдет, но вряд ли окажется серьезным — максимум на 8–10%. Другой вариант — интенсификация и ускорение строительства, что позволит сократить инвестиционный цикл. Сегодня это можно сделать только с переходом на решения из металлоконструкций, которые сопоставимы по затратам с классическими, бетонными, но позволяют возводить здания как минимум в два раза быстрее, сохраняя качество.
 
Резерв мощностей российских заводов металлоконструкций на начало этого года превышал 300 тыс. т, что дает возможность возвести около 5 млн кв. м жилья. При этом такое жилищное строительство позволяет существенно упростить работы в климатически сложных регионах. Так, легкий конструктив помогает снизить затраты на фундаментные работы до 20% и возводить МКД даже на сложных грунтах, в том числе на мерзлотных и болотистых. 

 

Назад к списку

ВОЗНИКЛИ вопросы ?

Телефон:

8 499 877 50 60

E-mail:

zakaz@tl-p.ru

Адрес:

г. Москва, ул. Малая Пироговская, д.14